家を賃貸に出すことはリスクが多い

 

家を売却するか賃貸にするか?どちらが良いというのは判断しにくいところではあります。

 

賃貸に出すことでメリットももちろんありますし、デメリットもあります。上手く黒字経営ができるのであれば問題ないのですが、率直な意見としてはリスクが多いと思っています。

 

日本の人口が04年の1億2778万人をピークに減少し始めています。また現実的に関係してくる世帯数では人口のピークから11年後となる2015年の5060万世帯をピークにして減少しています。

 

また、今後収入が低下してくることも考えられますので、2世帯、3世帯で住む家族も増えてくるのではないかと予想できます。
家も売りにくくなってきている現状の中での賃貸経営は、収支計画をしっかり行った上で判断することが重要です。

 

具体的に賃貸経営にかかる経費

 

賃貸に出した場合の経費一覧(目安)

 

 

 

 

 

 

支出を伴うもの

税金

固定資産税(固定資産税評価額の1.4%・標準)
都市計画税(同0.3%・最大)

損害
保険料

建物にかかる火災保険料
(木造延床面積100平方メートルで約2万円・年間)

仲介
手数料

入居者を見つけてもらう際にかかる費用
(賃料の1か月分)

管理
委託費

専門の管理委託業者に委託した場合の定額費用
(賃料の3〜5%・月々)

修繕費

入居者の退去時にかかるリフォームや、設備の老巧化などによる修理・交換費用
(10万円〜・広さに応じて)

 

その他 マンションの場合は、修繕積立金や管理費も経費に含まれる

 

その他
考慮すべきこと

空室
リスク

退去した場合の次の入居者が決まるまでの期間は収入がない
(おおむね築10年以内で年間空室率10%、20年以内15%、20年超え20%)

家賃下落
リスク

初期の賃料は経過年数とともに少しずつ下落する
(おおむね築後毎年1%ずつ下落)

 

大体の金額の目安がこれだけかかってきますし、空室の場合はもちろん家賃が入ってきません。また、ローンが残っている場合にはローンの支払いがあるため、その時点で赤字になってしまいます。

 

そうなると経済的にきつくなる可能性もあるでしょうし、次に物件を購入しようと考えている方は、金融機関からの融資もおりにくくなってくるケースもあります。
そのため、確実に入居者が確保できるようにしなければ赤字経営になってしまいますので注意が必要です。

 

色々な出費を差し引き、手元に残るお金が少なすぎたら割に合わない投資ということが言えます。

 

都市部においても立地条件によってはなかなか入居者がきまらない賃貸住宅も存在しているので、もしあなたの住んでいる地域で空き家率が高ければ、空室率もそれだけ高くなります。

 

また、持家を定期借家にする人もいますが、実際のところどうなのでしょうか?

 

この答はあまりおすすめできません。
定期借家にした場合、期限が3年だったりするので、借り手が見つからないケースの方が多いです。

 

普通に賃貸物件として貸せば良いのでは?

 

もしあなたがまた、家を利用するまたは戻る可能性があるという場合は気をつけなければなりません。
あなたが戻ってくるタイミングで賃借人が退去してくれればいいのですが、そう簡単にうまくはいかないでしょう。

 

なぜなら借主がきちんと家賃を支払う限り、貸主の都合で追い出すことは難しいからです。
正当な理由がなければ貸主に退去してもらうことはできないのです。

 

家を賃貸に出して後悔する前に、あなたの資産形成を考え、収支計画をしっかり行い、ずっと貸続けて収益物件ととして所有することができると判断できれば賃貸経営に精を出すことができるのではないでしょうか。

 

 

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