離婚の財産分与で家を売却するときの6つの注意点

 

 

離婚が決まるまで様々な悩みがあり、それを解決するべくたくさんの時間を使います。

 

その際、離婚の財産分与でネックになるのが家をどうするのか?ということ。

 

「離婚が成立。もう住まないし家を売却しようか」

 

「もうとにかく家を売ってしまって、新しく家を買い換えようか、、、」

 

「住宅ローンもまだ残ってるけど、売って残債分を返せるのか、、、」

 

このように、離婚だけでなく家をどうするか? でさらに重くのしかかってきます。

 

売却や買い替えであればもちろん不動産業者に依頼しますし、住宅ローンの相談であればまずは銀行でしょう。

 

ただ、依然として不動産業界はグレーな部分が多く、何も知らないままだと大きく損してしまう可能性があるのです。

 

離婚で精一杯。

 

ですが、家の売却や買い替えで損しないためにも、不動産業者の選び方には注意していきましょう。

 

まず、これから不動産業者を選ぼうとしている、もしくはもうすでに依頼している場合。

 

良い業者なのかどうか見抜くには以下の6つの注意点を見てください。

 


・立地条件が良いのに内覧が少ない

・その不動産会社のHPにあなたの物件があるのに、他のポータルサイトには載っていない

・レインズに登録されていない。情報が他に回らない、検索してもあなたの物件がでてこない

・チラシの配布など何もしてくれない

・契約書に契約期限がない

・途中経過の報告や売れない理由などの原因が明確でない

 

 

まずは、これらのことを不動産会社に確認するようにしましょう。

 

なぜなら、売れない期間が長引いてしまったり、想定した価格よりも安く売ってしまう場合があるからです。

 

予定していた価格よりも低くなれば、今後の家計状況にも影響してきます。

 

離婚などで名義人が複数いる場合は、基本的に媒介契約をするときに全員の同意が必要です。

 

ですが、名義人の誰かが勝手に動いてしまうケースもあり、本当はNGなのに良しとされる場合があります。

 

それだけでなく、後ほど詳しく解説していきますが、契約しているにも関わらずきちんと対応していなかったりグレーな部分が結構あります。

 

今は、色んな業界でコンプライアンス(法を守る)に関することが厳しくなっているはずなのに、不動産業界は今だに緩いのが現状なのです。

 

何も知識がないまま言われるがままにしておくと、損してしまう可能性があります。

 

離婚で家を早く手放したいと考えることもあると思いますが、冷静に考えて行動していく必要があります。

 

これから先のこともありますし、引っ越し後に家計状況が悪化してしまったら元も子もありません。

 

どのくらいの価格で売れれば問題ないのか、売らなければならない最低価格のラインはどこなのか?などライフプランの見直しはとても重要です。

 

不動産仲介業者の言いなりにならないように知識をつけよう

 

しかしながら、なぜ不動産業界のグレーなネタがつきないのか。

 

それは、一般の私達が不動産取引の知識や経験がないため、不動産業者の言いなりになってしまうのも原因のひとつです。

 

離婚の財産分与で、家のことをどうするのか問題になるのは40代すぎあたりが多いかと思います。

 

その世代はまだまだ共働きも多く、日々の仕事や子育てで忙しくしてることでしょう。

 

そんな中、家の売却に向き合っていくのはとても大変で難しい問題でもありますよね。

 

冒頭でもでてきましたが、家をどうするか?だけでなくライフプランもしっかり計画することが大切です。

 

家を売ったあとのキャッシュフローや今後の生活基準。これをしっかり考えておかないとまずいですよ、ということです。

 

不動産業者は悪く言ってしまえば売ったら終わりです。

 

大事にするのは、

 

「住宅ローンが通るのかどうか?」

 

「査定額はいくらで、どのくらいの価格で売れるのか?」

 

「仲介手数料はいくらになるのか?」

 

仮に住宅ローンを組んだとして、ローンを組んだあとのキャッシュフローのことまで関わってきたりしません。

 

不動産業者はあくまで家の売買をすることが目的ですので、あなたの家計状況まで考える必要がないのです。

 

なので、お金の不安や今後のライフプランなどを相談するときは、ファイナンシャルプランナーに客観的なアドバイスをもらうことをおすすめします。

 

あなたの物件はレインズ登録されていますか?

 

さて、ここからは具体的な不動産業界の実態と、どのように不動産会社を見つけるかをお伝えしていきます。

 

不動産仲介業者に依頼して契約することになりますが、契約内容にも3つあります。

 

・専属専任契約
(依頼業者に全て任せること、他の不動産業者に依頼できない。)

 

・専任媒介契約
(他の不動産業者に依頼できない。しかし、自分で依頼する業者を見つけたら仲介手数料は払わなくて良い)

 

・一般媒介契約
(他の不動産業者にも依頼できる。しかし、しっかり対応してもらえないリスクもある)

 

 

実はちゃんとした契約があるにも関わらず、契約しておきながらきちんと対応していないところって結構多いんです。

 

一番わかりやすいのが、レインズという国土交通省が指定している不動産流通のシステム。

 

一般の不動産仲介業者はこのシステムに登録していることが多く、このレインズに仲介業者が物件を登録していきます。

 

物件がアップされれば、他の仲介業者にも情報が公開され、希望の物件があれば自分たちの会社のサイトなどに物件を掲載して行きます。

 

通常はこのような流れで行われるのが一般的です。

 

ただ、取り扱い物件として紹介されているのは、すべてその仲介業者が売り主と契約したものではないケースもあったりします。

 

要は、違う業者のホームページでも同じ物件が自社物件として紹介されてしまうのです。

 

この契約のうち、専属と専任は売り主から依頼された物件をレインズに登録することが義務付けられています。

 

なぜなら、広く多くの業者に物件を紹介することで、早く買い主を見つけるようにするためだからです。

 

ですが、一般媒介の場合はレインズに登録する義務がないのです。

 

売り主にとっては自由なのですが、レインズに登録されないとそれだけ物件を見てくれる人が少なくなるということなんですね。

 

売り主にとって、家が売れないことはそうとうなストレスがかかってきます。

 

ましてや、離婚するだけでも体力を使うのに、家が売れなければ2重の苦しみになりかねません。

 

もちろん、一般媒介で売りに出している間もは、状況が気になれば不動産業者に聞くしかありません。

 

ですが、不動産業者も抱えている物件はひとつなわけがないですから、あまり反応がなければどんどん後回し。

 

こうした不安をなくすため、専属や専任での契約の場合では、きちんと進行状況を報告しなければならないのです。

 

一般媒介ではこのような報告をする必要がないので専属か専任での契約が多いのが現状です。

 

これが不動産業界のリアル。何も知らないと損をする

 

これからお伝えするのが特に問題になっている不動産業界のこと。

 

それは、不動産仲介業者の両手取引です。

 

以前にも、メディアで話題になったことがあるので知っている方もいるかもしれません。

 

具体的に説明しますね。

 

不動産会社は扱っている物が高額なため、他の業界よりも1件あたりの利益が高いです。

 

それでいて、基本的には在庫を抱えるリスクも低いため、営業力のある人によってはかなり魅力的な仕事であることは間違いないでしょう。

 

H29年度のレインズの活用状況を見ていると、売り物件 1,621,702 件(前年度比 0.02%増)がありました。

 

そのなかの契約内容では、専属が13.6%(前年-1.1) 専任が31.0% (前年+2.2) 一般が29.0% (前年- 2.0)

 

H28年より、専属と一般がマイナスで専任がプラスな結果でした。

 

プラスもマイナスもその差は1〜2%くらいでそんなに開きはないですね。

 

一般媒介はそんなに不動産業者も力を入れない契約なのですが、意外と多いのには驚きです。

 

専属や専任合わせて40%を超えているのを見ると、契約する際はやはり専属、専任と言ったところ。

 

約半分くらいは不動産会社に任せきりにしているということです。

 

そして、不動産業界の問題点がここにあります。

 

それは、専属、専任で契約していたにもかかわらず、レインズに登録されていないケースがあること。

 

本来であれば先程もお伝えしたように、専属、専任はレインズ登録に義務付けられているはずです。

 

それなのに登録されていない。

 

「どういう事?」

 

これは、なぜ不動産業者がそういう事をするのかというと、両手取引をするためです。

 

両手取引というのは、売り主と買い主の両方から仲介手数料をもらうことです。

 

仲介業者はひとつの物件に対して、それぞれ売り主と買い主がいますよね?

 

片方だけお客さんにするよりも、両方お客さんにしたほうが手数料を2回もらえるということなんです。

 

専属で契約した場合、他の不動産会社に依頼できないのでお客さんを縛ることができます。

 

自分の会社で、自ら買い主をみつけられるからそうしていると思うのですが、情報が拡散されにくいため買い主がみつかりにくくなります。

 

そうなれば、売れるまで時間がかかるでしょうし、お客さんにとっては何かと不利になってしまうのです。

 

まとめ

 

離婚にも色々な理由があると思います。

 

お金がかかるのは家だけではなく、子供がいれば養育費、はたまた慰謝料など。

 

これからのこともあるので、早く売らなきゃまずい!って思ってしまうこともあるかもしれません。

 

売り急いで不動産会社に依頼すれば、相場より安くなる場合が多く、買取の場合なんかは2〜3割以上安く買い叩かれるでしょう。

 

例えば、3000万円くらいで売れると予想していたものの1500万円くらいにしかならなかった。

 

その差は1500万円。残債分を引いたらほとんど手元にお金が残らない。なんてことも十分ありえるのです。

 

「こんなことになるなんて、、、」

 

と、泣き寝入りする前に、ライフプランを見直した上で不動産会社に依頼するのが賢明です。

 

もし、今依頼している業者が良いのか悪いのかは最初にお伝えした6つのポイントを役立ててください。

 

立地がいいのに内覧が少ない?

 

その不動産会社以外のサイトに物件が載っていない?

 

レインズ登録はしている?

 

チラシ配布などしていない?

 

契約書に期限は書いてあるか?

 

契約したときと話しがずれてないか?

 

これらをよくチェックすることが大切です。

 

仮に買い替えで家を売り急いでいる場合なども、キャッシュフローがいくら残るのか。

 

ファイナンシャルプランナーに相談することも、自分を守るためには必要なことです。

 

このように、不動産業界には今だに不安な要素がまだまだあることを理解いただけたと思います。

 

「じゃあ、数ある中から一体どの不動産会社に決めれば良いの?」

 

「どのようにして不動産会社を探せばいいの?」

 

今までの話のなかで、不動産会社に対して不安がまだまだ残っていることでしょう。

 

もちろん、大手にしかり地元業者にしかり全ての会社がグレーなわけではありません。

 

優良な不動産会社もたくさんありますし、こういった不動産業者も中には存在してますよ、って事です。

 

契約にきちんと対応していなかったり、以前にメディアが報道した内容もごく一部の不動産会社の話なのです。

 

契約してしまってからでは、なかなか急に不動産会社を変更するのも気が引けたり、自分で都合が良いように解釈してしまうケースもあると思うのです。

 

だからこそ、不動産会社選びは大事なことですし、後々後悔しないようにしなければなりません。

 

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