家を売るときにかかる費用を抑える方法。抑える費用とかけるべき費用とは?

 

 

家を売る際にどれくらい費用がかかるのか? 気になると思います。

 

家を売るにも経費があって、そのままの売却価格が手元に残るわけではありません。

 

大体が売却金額の3〜10%くらいになるケースが多いです。

 

かかる費用としては以下が一般的です。

 

仲介手数料

 

登記費用代

 

印紙代

 

引っ越し費用代

 

補修費用代

 

測量代

 

インスペクション・瑕疵保険などの保険料

 

所得税、住民税代

 

その中で必ずかかるのが、仲介手数料、登記費用代、印紙代、引っ越し代です。

 

また、税金も発生しますので、結果的に手元にいくら残るのか予め計算しておくと良いでしょう。

 

ただ、この家を売る際にかかる経費。

 

安く抑えられるのであれば抑えたいのが正直なところ。

 

そこで、家を売る際に、どこの費用を抑えてどこに費用をかけていけば良いのか? を具体的に解説します。

 

 

 

 

仲介手数料

家の売却が成立した場合、不動産屋さんへの報酬として支払います。成立しない場合は発生しません。

 

500万円を越える上限は、売却金額の3%+6万円となります。

 

仮に2.000万円で売却した場合。

 

2.000万円×3%+6万円=66万円となり、消費税3.3万円を足した69.3万円が報酬となります。

 

上限があるとは言え、ほとんどの不動産会社が枠いっぱいに請求してくると思います。

 

値引きの交渉もできなくはないのですが、契約前に行うのが良いでしょう。

 

ただ、強引に値引き交渉をさせても他の場面で手抜きをされてしまっては論外です。

 

仲介手数料の中には、検索サイトへの登録料、チラシの作成代、買い主に現場を案内するときの費用などがあります。

 

基本的に、あなたの家を売却するまでにかかる販売促進代は全てここに含まれるのです。

 

この部分が曖昧になってしまえば、売れるまでに時間がかかってしまったり、売れなかったり、売却価格が下がったり。

 

不動産会社も商売です。

 

仲介手数料の交渉は行うことは可能ですが、その分販売促進に関わる費用を減らされることも十分考えられるということです。

 

 

 

登記費用

 

ローンが残っている場合の抵当権抹消登記や所有移転登記費用や司法書士への報酬があります。

 

そのときにかかる報酬が約2万〜10万円くらいです。

 

家や土地に抵当権が設定されている場合、抵当権を解消させるための費用として不動産の個数+1.000円がかかります。

 

普通の一戸建ての場合ですと、土地と建物で2.000円になるということです。

 

法務局に自分で申請したり、もっと安くしてくれる司法書士に依頼することでかかる費用を抑えることができます。

 

ただし、住宅ローンを全て払い終わっていて、抵当権だけが残っているケースの場合だけ有効です。

 

住宅ローンが残っている場合は、買い主にこれから融資する銀行手配の司法書士に依頼することになります。

 

法的には、ローンが残っていても、自分で司法書士を依頼したり、手続きをしたりすることはできます。

 

ですが、ほとんどのケースで銀行が応じることは少ないのが現状。なぜなら、司法書士と手を組まれて銀行側が詐欺に合うリスクがあるからです。

 

また、残っているローンを一括返済する場合は、繰上げ返済になります。

 

住宅ローンの契約内容によっては繰り上げ返済の手数料もかかるので注意してください。

 

 

印紙代

 

売買契約書に貼付する印紙です。

 

物件価格が1.000万超え5.000万円以下で10.000円

 

5.000万円超え1億円以下で30.000円

 

3.000万円での売買契約は15.000円の印紙代がかかります。

 

※2020年3月31日まで

 

詳しくは、国税庁ホームページをご覧下さい。

 

収入印紙代は契約の記載金額によって決まっています。

 

引っ越し費用

 

建物を引き渡すときに要らないもの処分なども考えれば、10万〜家の広さに応じて変わります。

 

特に2月から4月あたりは料金設定が高くなるところも多いです。

 

引っ越し業者の中には、不用品を引き取るサービスを行っているところもありますので、安く済ませるなら数社に見積もりを出して比較すると良いでしょう。

 

引っ越しを安く見積もりする

 

ここまでは最低限の費用がかかります。

 

次からはあなたの売却計画によって費用をかけるのかかけないのか? が変わってきます。

 

 

ハウスクリーニング・補修費用

 

最低限のハウスクリーニングからリフォームを行う場合の費用は大体5万円〜内容に応じて。

 

せっかく見に来てくれた買い主に、良い印象を与えるために簡単なハウスクリーニングをする人も増えてきました。

 

壁のクロスや、キッチン、トイレ、浴室など見た目のものを中心にすると安く依頼できたりします。

 

かなり傷んでいるところがあったり、大々的にリフォームしなければならないケースもあるかもしれません。

 

そのような状態で売る場合は、リフォームをかけた以上に利益を出さないと損してしまうことも考えられるので、不動産会社と良く相談してから決めたいところ。

 

部分的にかけるなど、お金をかける限度を決めて行うようにしていきましょう。

 

リフォームやハウスクリーニングについて、どこまで費用をかけるべきか詳しい説明はこちらを参照してください。

 

大掛かりなリフォームは危険!家を売るときのリフォームのやり方とかける費用について

 

 

測量代

 

土地に関する測量代や、隣地との境界確定費用もかかる場合があります。

 

その額も20万円〜100万円と幅があります。

 

測量とは、隣の家との境界をはっきりさせるための目的で行われます。

 

専門業者が測量を行い、仮の境界を決めたあとに土地の権利者が立ちあって確認します。

 

合意すれば、境界確認書を書いて確定測量図が完成されます。

 

すでに確定測量図があれば特に問題はなく、改めて作る必要はりません。

 

確定測量図がなくても、家を売ることはできますが、隣の人とのトラブルをさけるためにもあるに越したことはありません。

 

ここ最近だと、測量図がないと買い主がみつかりにくくなってきています。

 

特に私道がある場合、境界をハッキリさせることはもちろんのこと、通行や※堀削の承諾書を取ることが必要です。

 

※堀削(くっさくと読んで、水道管や下水管などを取り替えるときに道路を掘ることを認めてもらうこと)

 

測量の手配は不動産会社にやってもらえるのですが、仲介手数料に含まれていないので、別に負担する必要があります。

 

おおまかですが、普通の一戸建ての場合で30万〜50万ほど。

 

ただし、私有地や国有地に接している場合などの官民の立会いが必要なケースでは60万〜140万くらい。

 

ほとんどが売却代金から引かれることが大半で、もしそうでない場合であっても相談に乗ってもらえるでしょう。

 

測量図がないと売却価格に影響が出てくる可能性があり、場合によっては大幅に価格を下げれることも考えられます。

 

なので、それなりにコスト的はかかりますが、測量費を払っておいた方が結果的にはお得です。

 

ただし、費用をかけても隣の合意が得られないケースもあります。

 

そのような時は、筆界特定制度というものがあり、法務局に測量を提出すれば境界を認めてもらうことができます。

 

時間はかかってしまいますが、測量自体は無駄になることはありませんので申請しておきましょう。

 

 

インスペクション・瑕疵保険などの保険料

 

インスペクションや瑕疵保険も必要になってくるのですが、これはあなたの販売計画にもよります。

 

インスペクションの診断費用は大体目視で5万〜10万くらい。

 

2018年から法改正があって、建物の欠陥を報告しなければならなくなりました。

 

買い主にとって買うか買わないかの判断材料になること、買ったあとの不安を減らすためにも必要なことなのです。

 

瑕疵保険は検査費用と保険料を合わせて4万〜8万くらいで、支払いは加入するときの1回のみ。

 

これは、家を売ったあとに何らかの不具合があった場合、1.000万までの補修費用を最大5年まで保証すること。

 

瑕疵保険に入っていない中古物件もけっこうあるので、ライバル物件との差別化になるでしょう。

 

インスペクションや瑕疵保険について、もう少し詳しく知りたい場合は下記を参考にしてください。

 

2018年以降の家の売り方。今まで通りの売り方では危険な理由を教えます

 

 

所得税・住民税

 

売却によって利益が出た場合の所得税・住民税

 

(売却した年の1月1日現在の所有期間が5年以下は39.63%、5年超えは20.315%)

 

確定申告が必要になりますので忘れずに申告しましょう。

 

また、居住用財産の売却には控除もあります。

 

通常の戸建てを売ったときに、3.000万円までの売却益であれば税金はかかりません。

 

 

税金については下記を参考にしてください。

 

土地や建物を売ったあとにかかる譲渡所得税について

 

まとめ

 

このように、家を売る際に費用を安く済ませられるものやかけた方が良い場合があります。

 

抵当権は自分でやったり、司法書士も安く依頼できるのであればそちらに依頼。

 

引っ越し業者もコストダウンが可能です。

 

また、ハウスクリーニングや測量費、インスペクション、瑕疵保険などはその不動産の価値をあげるために必要な経費。

 

費用かけなければならない、というものではないですが売却益をアップするためにあえて狙う経費もあります。

 

どこを安く済ませて、どこに費用をかけるべきかは考え方次第です。

 

個人的には、インスペクションや瑕疵保険は他物件との差別化のためにかけた方が良いと思います。

 

ハウスクリーニングは見た目をさらっとキレイにで、仲介手数料はしっかり払うです。

 

削れるところはとことん削って、売却活動にのぞんでいきましょう。

 

最後に家を売る際の経費でほとんどを占めるのが仲介手数料です。

 

この仲介手数料は、個人売買であれば全くかからないのはご存知ですか?

 

それだけでなく、不動産会社を通すと建物に消費税がかかるのですが、個人売買では非課税です。

 

仲介手数料や消費税がかからない分、物件価格を抑えることができるのでお得感があります。

 

ただ、デメリットとしては物件に瑕疵が見つかった場合、売り主は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

 

これにより、売り主は建物の補修や最悪の場合、損害賠償を請求されることもあります。

 

また、契約書の中で瑕疵担保責任の特約を細かく決めなければなりませんし、かなり手間がかかります。

 

なにかとトラブルが起きる可能性が高いのと手間がかかる。さらに不動産会社を通さないので、買い主を自分で見つけてくる必要があるのです。

 

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