土地や建物の実勢価格を自分で調べる方法

 

不動産のポータルサイトや、インターネットで調べるやりかた以外にも自分で相場を調べる方法があります。

 

それは実勢価格を調べることです。

 

実勢価格とは、土地の売り手と買い手にとって重要な価格のことを言います。

 

ただ、実勢価格の意味はわかったとしても、

 

「じゃあ、具体的にどうやって計算して価格を出すの?」

 

「一括査定サイトがあるのも知っているけど、依頼する前に自分でどのくらいの価格になるのか調べてみたい」

 

と思っている方も中にはいるかもしれません。

 

私も当時いくら調べてもわからない時がありましたので、自分なりに調べた結果、具体的な計算方法は以下にたどりつきましたので参考になれば幸いです。

 

それでは早速ですが、戸建の場合とマンションの場合の実勢価格を調べる方法を解説していきます。

 

その前に、もっと手軽に相場を調べたい場合は以下がおすすめです。自分で調べた相場と比較してみると良いでしょう。

 

【無料】まずは具体的に査定額を出してみる

 

その他に、一括査定サイトとは何か? 自分に合うサイトはあるのか? どのように選べばいいのか?

 

を、以下では具体的に解説しています。

 

一括査定サイトもたくさんありますから迷うと思います。

 

状況に合わせた比較記事になりますので参考にしてください。

 

【あなたの状況から選ぶ】不動産一括査定サイトのおすすめ4選

 

 

戸建の場合

 

 

 

土地価格と建物価格の2種類、求める方法があります。

 

 

土地価格を調べる

 

 

土地はそれぞれによって条件が違うため、同じ土地でも数種類の価格が存在します。

 

路線価 相続税、贈与税など税務署が土地に対して税金をかけるときの評価算定基礎となるもの。
公示地価 国土交通省が毎年1回公示する標準地の価格のこと。
固定資産税評価額 国土交通省の年に1回定める土地の公的価格、地価公示価格(公示地価)の70%を目安に計算される

 

※固定資産税評価額は各市町村にて公開されています。

 

 

公示地価を100とすると、路線価は公示地価の8割程度が目安、固定資産税評価額は公示地価の7〜8割程度が目安となります。

 

公示地価は以下で調べてください。

 

公示地価を調べる

 

 

そして、【公示地価×110%】で実勢価格が計算できます。

 

ですが、公示地価は代表的な場所でしか価格がつけられていないため、物件の取引はおおむね路線価で計算していきます。

 

なぜなら、路線価は市街地を形成する地域の土地ならある程度カバーしているからです。

 

路線価を調べる 

 

路線価から実勢価格を調べることで、最終的な実勢価格が計算できます。

 

 

路線価÷80%×110%実勢価格

 

 

さらに、今まで求めた価格の相場が合っているかどうかを調べるのが土地総合情報システムです。

 

こちらで、あなたの住まい付近など検索をかけていくと実際に行われた取引が簡単に見れます。

 

 

このような感じでわかりやすく掲載されていますので、求めた価格と照らし合わせることである程度の目安として考えることができます。

 

土地総合情報システムで調べる

 

建物価格を調べる

 

建物価格を調べるには、

 

 

※再調達価格×【(耐用年数−経過年数)】÷※耐用年数=建物価格

 

 

再調達価格の調べ方

 

 

再調達価格とは今、新築で家を建てたら1uでどのくらいの価格になるのかということ。

 

銀行にもよりますが、木造なら約15万、鉄骨なら17万に延床面積(/u)をかけると再調達価格がでます。

 

 

耐用年数の調べ方

 

 

家や建物の耐用年数は構造や用途によって定められています。

 

 

参照⇒主な減価償却資産の耐用年数(建物・建物附属設備)

 

一般的な木造住宅は22年、重量鉄骨造は34年ということになります。

 

 

また、事業の用に供していない期間の減価償却を求める場合は、上記耐用年数の1.5倍となり旧定額法による計算となります。

 

参照⇒業務の用に供した日における未償却残高相当額の計算

 

 

 

それでは、これまでの説明をまとめて、具体的な数字を例に出していきますので建物価格を調べてみましょう。

 

(例)

 

再調達価格・・・・1500万

 

木造・・・・22年

 

経過年数・・・・12年

 

 

1500万×【(22−12)÷22】=681万円

 

 

以上になります。

 

この式はあくまで建物価格を調べることだけになりますので、付加価値までは考慮されていません。

 

この価格を起点として、家の価値を上げる方法などを使って付加価値を高め、最終的な売却価格を調整していくというわけです。

 

これで土地価格と建物価格の実勢価格を自分で調べる方法をお伝えしました。

 

計算式はかなり複雑で大変だったと思います。

 

一括査定サイトなどもあって、依頼すれば簡単に相場や売却価格を知ることができるのですが、意外と初めてのことって勇気がいることですし何より不安。

 

「本当にその価格で合っているの?その見積もりは妥当なの?」

 

そこで、依頼する前に自分でもある程度どのくらいの価格になるのか知っておく。改めて不動産会社からいただいた見積もりと照らし合わせる。

 

そうすることで、より確実に納得できる不動会社選びができるようになることでしょう。

 

家を売る時に損しないためにも、あなたが住んできた家の価値を知る必要があります。

 

マンションの場合

 

 

 

マンションの場合は比較的に簡単です。

 

チラシなどを参考に所有物件とにているマンションから計算していきます。

 

同じマンションで広さが異なる場合、1uあたりの単価を計算します。

 

(例)

 

同じマンションの別の部屋が100uで3500万だったら、

 

 

3500万÷100=35万円

 

 

次に自分の部屋の面積が70uだと

 

 

35万×70=2450万

 

あとはネットで検索して計算してみたりすると良いでしょう。

 

このようにチラシやネットを使って価格を出すことで相場を調べることができます。

 

戸建とマンションの両方を具体例も交えて説明してきましたが、不動産会社に任せきりにせずある程度は自分で調べることも大切です。

 

最終的には、あなたが売り出し価格を決ますのできちんとした売却計画をたてることが大切です。

 

 

まとめ

 

これまで、自分で土地取引などの実勢価格を調べる方法をお伝えしてきました。

 

ひとつの相場の目安として参考になるのではないかと思います。

 

ですが、不動産の成約情報は個人情報が該当してきます。

 

これまで説明しておきながら、目安となる近い数字は出せるのですが、一般の人が正確な取引事例を調べることは難しいです。

 

ある程度の成約事例であれば、不動産業者のデータベースレインズも参考になると思います。

 

情報の提供度は曖昧ですが、レインズか上記でも説明した土地総合情報システムが良いですね。

 

不動産業者であれば、もっと正確な成功事例や売り出し事例を調査できますので依頼してみることをおすすめします。

 

不動産業者もたくさんあって探すのも大変ですが、最初の方でも触れた一括査定サイトが便利です。

 

無料で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるシステムのことですね。

 

1社だけでは正確な物件価格もわかりません。なので、最低でも2〜3社は依頼して比較する必要があります。

 

当サイトでは以下の査定サイトを様々な視点からおすすめしています。

 

【無料】イエウール公式サイト

 

 

イエウールは提携している不動産会社の数が多く、2018年には利用者数が一括査定サイト業界の中で1位になりました。

 

1700社以上提携していることから、売るのが難しそうな物件でもマッチングしやすいのが特徴です。

 

例えば、地方に住んでいることで、他の一括査定の中では対応していない地域があったり、査定自体断られる可能性もあったりします。

 

そういったケースでも、イエウールであれば地元の業者とももちろん提携していますので、査定をしてくれる業者が多くなるということ。

 

色々な一括査定をのぞいてみると、最大何社まで対応、6社まで査定できます、とか見かけませんか?

 

実は、「最大何社まで査定可能」 と言っているのですが、査定してくれる不動産会社が極端に少なかったりするケースもあります。

 

当サイトでもたくさんの査定サイトを利用した体験談を募集していますが、特別需要がありそうな地域では複数社から連絡がありますが、地方だとこれが1〜2社もしくはその地域は対応していない、と断られてしまうケースも実際は多いんですよね。

 

そんな業界の中、イエウールでは圧倒的に不動産会社の数が多いため、不動産会社を比較しやすくまた見つけやすいんです。

 

もちろんメリットばかりではありません。

 

デメリットとしては、やはり不動産会社の数がずば抜けて多いので、中には悪徳な業者やあまり評判が良くない会社も紛れ込んでいるのもまた事実。

 

悪徳な業者や評判が良くない会社は、イエウールでは契約解除をされますが、そうは言ってもこれだけ数がありますから完璧には無理でしょう。

 

ただし、イエウールは売却に特化しているため、地方に住んでいたり、難しそうな物件であっても不動産会社が見つけやすく高く早く売れる可能性は十分にあります。

 

それがイエウールが誇る最大のメリットです。

 

お伝えしたデメリットももちろんありますが、契約しなければ良いだけの話であって、無料で相場が知れたりあなたの家の価値が知れることはとても大事なことです。

 

そうしないと、一体いくらで売るつもりなのか? その売値は妥当なのか? 高い売値で出したものの的外れな価格ではないだろうか?

 

結局安く売るはめになっていないだろうか?

 

様々な視点から不動産売却は考えなくていけません。

 

もし仮にイエウールがだめだったとしても、当サイトがおすすめしている一括査定サイトはサポート体制が充実しているサイトもありますから安心してください。

 

一度に何社も利用するのはあまり良くないですが、1〜2社程度であれば全然問題ありません。

 

家を売るにはまずは相場を知ることが大前提です。

 

そうでなければ、売値もいくらで考えれば良いのか比較できませんし、不動産会社も1社だけで契約してしまうのは損する可能性はあきらかに高いですよね。

 

だからこそ、比較、検討して相場を知り、少しでも満足できる不動産売買にしなければなりません。

 

簡単に登録できて比較できますので、利用してみることをおすすめします。

 

 

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不動産一括査定サイトの比較とおすすめ


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