2018年以降の家の売り方。今まで通りの売り方では危険な理由を教えます

 

 

 

2018年4月より家の売り方が大きく変わりました。

 

 

特に売り主側は不動産業者を今以上に意識して探さなくてはなりません。

 

 

2018年4月に改正宅地建物取引業法が施行されました。

 

 

今回の法改正によって、不動産業者は、インスペクション(建物状況の調査)をするかしないか買い主に確認するように義務づけられたのです。

 

 

なぜこのように法が改正されたのかというと、インスペクションをすることで売買するケースを増やし、安心して売り主も買い主も取引できるようにするのが目的です。

 

 

では、具体的にインスペクションとは何なのでしょうか?

 

 

インスペクションとは、国から認められた住宅の調査技術者が、建物の基礎、ひび割れ、雨漏り、白アリの有無などの劣化状況を自分たちの技術で調査することです。

 

 

その調査結果をみることで、買う側も売る側も安心して売買契約ができるということなんですね。

 

 

そうすると、買う側も建物の状況がどうなっているのかがわかった上で購入することができるわけです。

 

 

ただ、私(サイト運営者)も実は今、中古物件を探していましていくつか物件を見てまわりました。

 

 

埼玉あたりを中心に動いているのですが、瑕疵保険は入っているもののインスペクションを行っていない売り主がまあ多いです。

 

 

買う側からしてみると、インスペクションぐらいはしておいてほしいところ。

 

 

欠陥があれば値引き交渉ができるかもしれませんし、後々欠陥がみつかれば修繕するのは買い主側です。

 

 

後で後述しますが中古の瑕疵保険は2〜3ヶ月が多く、買ってそのぐらいの期間ですぐ壊れることは少ないと思います。

 

 

ちょっとしたことですが気遣いも必要なのでは? というのが本音です。

 

 

スムーズに売買できるように、売り主側も家の売り方を考えておいた方が良いでしょう。

 

 

この先、家を売るときにインスペクションがしてあるかしていないかで、売り主側にとっては大きな差別化になることでしょう。

 

では、これからどのようなことに注意していけば良いのか?家の売り方をお伝えしていきます。

 

 

インスペクション業者は信頼できる?

 

家を売るときはインスペクション、瑕疵保険の加入は必ずやっておきましょう。

 

そうしないと家が売りにくくなってしまうのが今の現状です。

 

あなたが思っているより、最近の買い主は知識も増えてきていて情報もネットで調べれば豊富にあります。

 

できる限り気持ちよく買っていただくためにも、最低限やれることはやるべきです。

 

インスペクションをすれば、調査技術者は報告書を作成することになります。

 

それぞれ劣化しているところや修繕しなければならない時期などがわかるようになります。

 

ただ、どのように改善したら良いのか、お金はいくらかかるのか、このようなアドバイスが的確にできるかどうかは調査する人の知識や経験によります。

 

中にはそういったノウハウを持っていなかったり、どのうように改善したら良いかあまり詳しくない調査技術者がいることもまた事実なのです。

 

 

不動産業者から紹介してもらうことも良いとは思うのですが、また別に自分でインスペクション技術者を探してみるとも大切です。

 

 

自分でインスペクションを探す場合はこちらがおすすめです

 

 

修繕費用はどのくらいかかるの?

 

 

インスペクションの費用と瑕疵保険の料金は合わせて数十万円くらいです。

 

 

瑕疵保険に入るためには、比較的新しい物件でも状況によっては修繕しないといけません。

 

 

劣化の状況によっては、修繕費用が10万くらいで済む場合もあれば100万以上かかるケースもあるのが現実です。

 

 

築数十年経っている物件でも、普段から物件の手入れなどしていて劣化状況も少なければまた別かと思いますが、瑕疵保険に入るためにはそれなり修繕費用がかかってしまう物件がほとんどではないでしょうか。

 

 

やはり普段から少しずつ物件の手入れをすることは大切ですね。

 

 

どちらにしても、修繕費用がいくらかかるのか早めに確認してその費用に合う価格で売却できるかが重要になってきます。

 

 

どのくらい修繕するべきか? 費用はどのくらいかかるのか? 合わせて知りたい方は下記を参考にしてください。

 

 

リフォームはするべき?リフォーム費用を安く済ませるコツとお得な業者の見つけ方

 

 

こうしたことを的確にアドバイスできる不動産業者を選ぶことがポイントになってきます。

 

 

瑕疵保険もリスク減につながる

 

 

 

また、瑕疵担保責任のリスクも減らすことができます。

 

 

通常であれば、契約するときに気がつかなかった建物の不具合や欠陥が見つかった場合は売り主が責任を負わなければなりせん。

 

 

ですが、契約するときに前もって不具合や欠陥を買い主に説明しておけば、わかった上で値引き交渉などで購入することになります。

 

 

そうしたことを踏まえ、売り主は責任のリスクを減らせるということなんですね。

 

 

調査結果次第では、劣化や不具合などがなく一定の条件をクリアしていれば買い主は瑕疵保険に加入できます。

 

 

もし、不具合がみつかった場合にはその保険でカバーされた範囲に関しては修繕費用が支払われます。

 

 

瑕疵保険に入ることができれば、築20年以上の建物でも住宅ローン控除、登録免許税、不動産所得税などが受けられます。

 

 

住宅ローン減税は中古住宅で最大で200万円、登録免許税は85%引きとなっていて買い主にとってはメリットがかなり大きくなります。

 

 

取引の事例によっては様々なのですが(3ヶ月まで責任負わない等)、最長で5年の保障もありますので売主側からすれば強力な味方になってくれます。

 

 

まとめ

 

 

今までインスペクションと並行して行っている不動産業者であれば、瑕疵保険まで踏まえた上で売却価格を決めてくれる業社もあります。

 

 

ただ、これから先不動産業者を選ぶのであれば、競合する物件に対して修繕や瑕疵保険でどのように差別化できるのか、費用対効果はどのくらいあるのか提案してくれる不動産業者が良いでしょう。

 

 

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サポートデスクであればどうすれば良いか? どこの不動産会社が良いか? きちんと教えてくれますので迷ったときはすぐ連絡してください。

 

 

今後大手や中小に限らず、このような対応ができる不動産業者が選ばれることになってくるでしょう。

 

 

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とにかく安心して売却を進めていける、ということが最も重要です。

 

 

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あなたの今現在の状況によって、選ぶべきサイトも変わってきます。

 

 

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